2009地王“凶猛” 独特风景：六成地王国企打造

房价疯狂，比房价更无厘头的是什么？地价！据传有开发商抱怨地方政府抢了开发商的风头，地王频现，地价屡创新高，连房价都甘拜下风。虽说是戏谈，但是从今年的地价走势上看，地价的涨幅的确不逊于房价，地方政府收入的土地出让金更是让开发商们自愧不如，此起彼伏、一浪更比一浪高的地王，连成了楼市的胜景。

 

2009，地王来势凶猛。

 

 

现象

 

 

从冰封到酷暑

 

就如同没人能看懂今年的房价一样，也很少有人看得懂今年的地价走势。

 

5月份以前，北京有关部门还在为土地出让发愁，流标率居高不下，地价却总也上不去。为此，北京市甚至推出了“勾地制度”，以期了解市场需求，减少土地流标。但进入5月份，土地市场却摇身一变，从凄风冷雨转向了红红火火，尤其是5月20日，富力地产力挫群雄，以10.22亿元获得广渠门外10号地之后，土地市场温度急速飙升，一下从零度左右，直奔高温区。不仅四环左右的地价升到了15000元/平方米以上，而且通州、大兴，甚至房山的地价都开始奔7000元/平方米。

 

土地市场的骤然火爆，让北京市政府乐开了花，仅6月26日一天的时间，就多收入13亿元。收入骤增的不仅仅是北京市，全国各大城市均“喜获丰收”。据中国指数研究院统计，截至11月23日，北京市收入639亿元土地出让金，比去年增加27%；上海收入821亿元，同比增长115%。

 

配合突然升温的土地市场，大兴区、房山区政府更是趁势召开土地推介会，向市场大力推介本区土地，并一举稳固了冲上来的地价，房山区政府更是借势推广自己的土地开发模式。

 

 

价格屡创新高

 

与土地市场迅速升温伴随而生的是地价飞速上涨，各大地王平均楼面单价全面超越此前土地市场最辉煌的2007年。

 

从广渠门外10号地成为第一块地王开始，每一幅地王的楼面单价都打破了区域地价最高纪录。

 

中化方兴以16000元/平方米的价格拿下广渠路15号地，而此前该区域楼面地价最高纪录是2007年万科拍的西大望路27号时创下的11400元/平方米，涨幅高达4600元/平方米。

 

万科拿下房山长阳镇起步区1号地前，房山的最高楼面地价仅为2800元/平方米，万科一举将该区域地价推上6470元/平方米高峰，涨幅高达3670元/平方米。

 

最离谱的涨价出现在亦庄新城三羊居住区地块的竞拍中，远洋地产拿下的楼面地价高达18000元/平方米，而仅在两年前，金融街拿下毗邻地块的楼面单价仅为3135元/平方米，两年涨价14865元/平方米，涨幅高达474%！

 

面对如此离谱的地价，难怪有开发商直言“看不懂，太疯狂！”

 

但正是这看不懂的地价一波接一波，将北京的房价推向现在的高点。

 

 

原因

 

 

天量信贷提供资金

 

谈及今年地王如此凶猛的原因，业内人士首推宽松的信贷政策。天量信贷大量流入房地产行业，使得开发商的资金状况突然宽裕起来，不仅贷款非常容易，而且针对部分优质企业，尤其是大型央企，纷纷获得巨额银行授信，如万科获得500亿元银行授信，金地地产获得300亿元银行授信，中化方兴获得245亿元授信，中海地产获得200亿元授信……

 

“腰包鼓了自然要‘置业’，而开发企业最重要的资源就是土地，自然全力买地”，一位开发商这样告诉记者。

 

 

楼市复苏恢复信心

 

天量信贷进入楼市，不仅刺激了开发商的购买欲，更刺激了购房者的购买欲。

 

随着国家一揽子经济刺激计划的出台，银行加大房贷优惠力度，加上企业自身的促销行为，商品房销售出现火爆场面。短时间内，开发商就赚得盆满钵满，一扫去年的愁眉不展，开始信心十足地展望未来，纷纷出手抢占生产资料——土地。

 

 

供应偏紧造就动力

 

土地市场的供应情况又助长了开发商的判断——被去年惨淡的土地交易吓怕了的各地地方政府，对2009年的土地市场非常保守，大幅消减土地供应计划。面对开发商异常的热情，各地土地市场都呈现出供不应求的局面。

 

以北京为例，北京2009年计划供应住宅用地(含政策性住房用地)共1300公顷，而2008年计划供应1700公顷，同比减少24%。

 

 

2009地王独特风景

 

 

6成地王国企打造

 

曾经，地王们总是相似的，除了一块更比一块价高外。但2009年的地王市场却分外特征鲜明，首先就是“国家队主战”。

 

无论从北京的土地市场看，还是全国的土地市场看，至少6成以上的地王背后都有国字号开发商的身影。

 

今年在北京成交的地块中，有8块地曾被冠以地王之称，其中，仅有3块地是被民企获得的。

 

朝阳区奥运村乡地块是被中国电子集团旗下的成都中泽置业获得，广渠路15号地块是被中化集团下的中化方兴获得，顺义区后沙峪镇地块被顺义区政府背景的大龙地产获得，亦庄新城地块则是被中远集团旗下远洋地产获得，房山长阳镇起步区5号地则是由中粮集团旗下的中粮地产和万科合作公司——中粮万科获得。

 

在中国指数研究院统计的2009年中国十大地王中，7块地王获得者均为央企或地方国企。值得注意的是，就在这些国字头企业在一线城市战略布局的同时，也加快了在二三线城市的拿地步伐。

 

记者亲历的每一场地王拍卖现场上，相对于国字头房企频繁而果断的举牌动作，民营地产企业的小心谨慎、频频计算成了鲜明的陪衬。

 

当业内人士纷纷指出房地产行业出现了严重的“国进民退”趋势后，国企尤其央企在各地土地市场中却更加频繁的屡屡胜出，制造出一个接一个的地王。

 

 

>>权威解读

 

面对2009年土地市场由“国家队”主战的特点，易居研究中心分析认为：首先，在经历了2008年的市场低迷后，2009年初土地市场依然较为冷淡，地方政府往往会要求国资背景企业参与土地竞拍，以保障土地成交。其次，国有房企具有强大的资本优势。这一方面是受益于母公司对于国有房企的大力支持，另一方面也与今年上半年的天量信贷资金有关。相比于民营企业，国企放贷风险小，因而更受银行欢迎，特别是国有控股或间接控股的混合经营体，在土地市场上表现尤为活跃。而从新“地王”的开发前景来看，虽然高价地块层出的场面与07年有些类似，但相对于民营企业来说，国有房企在地块未来的开发运营上拥有更多的资源优势，需要面对的市场压力也相对较低，有助于避免2007年地王由于资金紧张而大量陷入困境这一局面的重现。

 

 

北京2009地王回顾

 

5月21日，富力地产以10.22亿元获得广渠门外10号地，平均楼面地价15141元/平方米，成为今年首块地王。

 

6月25日，名不见经传的北京祈连房地产开发有限公司以17.4亿获得通州区九棵树地块，平均楼面地价6259元/平方米，创造通州区最高楼面地价。

 

6月26日，中国电子集团旗下的成都中泽置业以19.6亿元拿下朝阳区奥运村乡地块，平均楼面地价15217元/平方米，一举刷新一个月前富力地产创造的地王纪录。

 

6月30日，中化集团旗下的中化方兴在诸多地产大鳄中突然杀出，最终以40.6亿元获得一直被业内高度关注的广渠路15号地块，平均楼面地价高达16000元/平方米，再次刷新地王纪录。

 

7月6日，上海绿地以30.25亿获得大兴区黄村19号、20号地，楼面地价达6605元/平方米，成为大兴地王，并开启大兴区域房价暴涨之门。

 

9月7日，中粮集团旗下的中粮地产和万科合作公司——中粮万科以22亿元拿下房山长阳镇起步区1号地，平均楼面地价达6470元/平方米，首次将房山区地价推上6000元/平方米大关。

 

11月20日，有着顺义区政府背景的大龙地产以50.50亿力克群雄，将顺义区后沙峪镇地块收入囊中，平均楼面地价高达29859元/平方米，而周边类别墅二手房价仅在28000元/平方米左右。

 

12月3日，远洋地产以48.3亿元获得东南五环外的亦庄新城三羊居住区地块，平均楼面地价高达18000元/平方米，而该地块毗邻的在售项目售价为19000元/平方米。（鲁欢）