富力地产700亿目标调整背后：商业项目占比降至30%

 　　始终在300亿元业绩左右徘徊的广州富力地产股份有限公司(以下简称“富力地产”)，似乎将在2014年爆发。

　　4月1日，富力地产公布第一季度业绩，1-3月，富力地产累计合约销售金额约151.59亿元，合约销售总面积约89.71万平方米，与去年同期相比，分别上升71%及16%。

　　这是富力地产董事长李思廉提出分季度完成2014年700亿销售目标后第一个季度成绩单，按照李思廉的表述，700亿元将按照第一季度销售100亿-110亿元，余下三个季度平均销售200亿元的进度来完成。从目前来看，富力地产的第一季度已经超额完成既定任务。

　　不过，在梳理相关资料后发现，按照富力地产50%左右的去化，2014年可供售货1420亿元来看，完成目标本应不是问题，但是仔细研究其项目组团后，还是发现其中存在一定的变数。比如深耕北、上、广之后的区域扩张，浙江和海南区域从目前来看，存在较大变数。另一方面，富力地产2013年全新收购的项目中，260亿元来自一线城市，这些城市对售前、售中要求严格，能否顺利在2014年转化为销售额，也还存在一定变数。

　　对于为何选择在调控升级、大环境并不是很好的2014年调高销售目标，富力地产方面在回复表示，2014年销售目标的大幅增长是经过前期铺垫的，属于正常的发力。同时对于外界存在的新推组团去化变数，富力地产亦表示，“多个新项目于2013年已开工，从开工到取得预售证在一年之内完成，公司具有多年的经验，对于按时取得预售证，充满信心。”

　　跨过700亿至关重要

　　从2010年到2012年，富力地产业绩在300亿元左右徘徊三年，2013年这个数据终于破四，实现销售额422亿元，有行业人士将其理解为富力地产已经走出了行业所说的“300亿元之坎”。不过这之后，富力地产并没有按照惯常的增长率来制定销售目标，而是直接调至700亿元。

　　对于富力地产预订接近7成的增长率，方圆地产首席市场分析师邓浩志认为，达成目标有一定难度，“根据一般情况，一家房地产企业每年的业绩能达到50%的增长率就已经很厉害了。”

　　查阅富力地产过去四年的年报发现，从2010-2013年，富力的销售额分别为322.46亿元、300.4亿元和322亿元以及422亿元。被外界解读为自持商业过多，导致现金流不足的富力，终于在连续三年销售额徘徊在300亿之后，成功突围。

　　“2014年销售目标的大幅增长是经过前期铺垫的，属于正常的发展周期。”富力地产在回复时，如此表示制定700亿元目标的缘由。

　　迈过“300亿元之坎”的背后，我们似乎应该回过头来分析一下，富力为什么将2014年目标突然调高至700亿元?

　　对此，富力地产方面的表述是，集团过去平稳在三四百亿元有一段时间了，已经在这个平台站稳了脚，由于去年的买地较多。在2014年、2015年都会陆续爆发，所以700亿元的销售目标是合理的。据统计，富力去年买进土地近20幅，可供售货金额在2014年将达到前所未有的1420亿元。

　　易居中国联席总裁丁祖昱评价富力地产“稳健有余而激情不足”，这次700亿元的目标宣布以来，却又让外界颇为担心其突然的激情事出何因。从去年销售来看，500亿元到1000亿元的地产企业一共只有4家：华润、世茂、绿城和融创，且都没有达到700亿元。有分析认为，在冲击千亿之前，能否站稳第二军团的位置不掉队，才是当下企业纷纷调高销售目标的主要原因。

　　从富力地产方面的表述，也印证了上述的分析。李思廉年初时表示，富力2013年的销售合格，但相比较起来销售数据稍落后，“2014年要追一下才行。”上月业绩会上，其又表述，2014年的高增长并不是富力长远追求的目标，对于预计2016年冲击千亿元的富力地产而言，今后两年的增长率将保持在20%-30%。

　　因此，2014年能否完成700亿元的销售目标，对于富力地产完成冲击第一军团、实现千亿集团至关重要，“能跨过去这个坎，2016年的千亿目标可能会顺畅很多。”上述分析人士表示。

　　1420亿可售货值

　　700亿元，对于富力地产而言，是一个不小的挑战，能否完成主要还是看去年拿的地能不能快速转化为销售，货量是否能够支持。

　　对此，富力地产表示，“公司抓紧市场机会，主要集中在一、二线城市增加土地储备，值得一提的是，在一线城市里面，除了加强原有的广州区域、北京—天津区域，进一步加强上海及周边区域，使公司在整个一线城市布局更加均衡。”

　　查阅资料发现，富力地产的拿地布局去年明显加速，仅2013年上半年就合计拿地780万平方米，金额达到127亿元。仅半年的时间，富力就用完了2013年预计的100亿元购地款。这与2012年富力仅新增4块土地，总建筑面积为153.2万平方米形成了鲜明反差。

　　值得注意的是，富力地产去年同时加快了扩张的步伐，除了固守几个核心城市之外，富力也积极拓展二、三线城市，例如福州、佛山、沈阳、无锡等城市。按照李思廉早前的公开表述，富力的区域扩张，将主要以二三线城市为主，暂不考虑四五线城市。

　　据了解，富力在去年上半年已投资超过40亿元在长三角土地市场，超过大本营广州以及其他地区。而分析2013年富力地产业绩的增长，的确得益于提供刚需型物业城市的销售额大幅增长，其中，广州、北京、太原、天津等地均获得较好的成绩。

　　截至目前，富力地产土地储备达3410万平方米。其中570万平方米来自长沙、贵阳、梅州及无锡4个新城市，其他新增土地则位于北京、广州、天津、上海、杭州及大同，土地收购行为使得该集团业务所及城市由15个升至19个，地域多元化更进一步。

　　据富力地产年报表述，获取新土地后，富力已经立即开工。截至2013年底在建总建筑面积增加37%至约1000万平方米，分属于48个项目。在建面积连同2014年计划中的开工面积，估计可取得预售证的可售物业价值超过1400亿元。按照2013年50%的去化率，可完成700亿元的销售目标。

　　700亿背后的调整

　　2008年金融危机期间，富力地产就曾经因为增加自持物业的策略，因为资金链紧绷而错过了最佳的发展时机，如今试图再次发力的富力地产，集团内部也在物业结构方面悄然发生了一些变化。

　　2013年年报显示，富力地产的商业项目在总营业额中的占比下降到了30%，中高端住宅、刚需产品的比例分别为42%、28%。从上述数据的变化可知，富力地产最主要的调整在于对原来持有的商业物业进行销售、转让，调整商业物业和住宅之间的比例。

　　从早先来看，商业物业比例过高，对富力地产的资金占用情况相当严重。2008年，富力商业地产和住宅地产开发速度比例高达1∶1，商业地产沉淀了大量资金。加上上市之初的大肆圈地和商业占比过高，富力地产似乎陷入了不断烧钱的怪圈，净负债率大幅攀升。上市之初，富力地产的净负债率仅为20%出头，2006年就攀升至71.5%。2007年，富力地产的净负债率高达139.5%。“那几年富力大肆圈地是正常行为，因为大家都在那么做，最主要还是商业占有了太多资金。”这两个因素叠加，才导致富力错过了上市后几年的黄金发展期。

　　直至2009年，富力地产抓住了金融危机过后的地产业勃发机会，加快项目推出、减少购地支出、放缓商业地产发展，并重组了90亿元的债务。与此同时，在2008年及2010年两次调控之后，商业地产的价值开始显现，富力布局商业地产较早的领先优势开始发力。

　　在度过商业地产对资金的拖累以及厘清商业地产与住宅地产的比例之后，富力地产的资金压力得到一定缓解。截至2013年底，富力地产拥有现金243.4亿元，借款总额为人民币 614.5亿元，其中2014年需要偿还的借款只有一项，为2011年4月发行2014年到期的离岸7.00%优先票据人民币26.12亿元。

　　“公司主营业务一直以配合刚性需求的住宅为主，商业为辅，近几年商业销售一直占集团的30%左右，比较稳定。长远也倾向于维持这一比例。”富力地产方面表示，公司已经找到了商业与住宅的合理定位。

　　虽然看上去负债率还处于高位，但是根据富力地产的新增土地储备来看，负债率升高主要是因为土地储备增加，按照700亿元的业绩和5成的去化目标，这个数据将会在短时间内得到缓解。