远洋地产2014年“二急”：优化区域布局、加快周转率

　　近三年在北京土地市场表现低调的远洋地产，一开年短短8天内，便斥资73亿元连续斩获北京三宗地。4月18日，远洋地产总裁李明在接受采访时表示，拿地要看投资标准和机会。年初土地市场时机不错，价格也合理。年初拿下的三块地，以商住为主，住宅部分比较少，接下来会继续关注北京市场。

　　目前远洋土地储备约2100万平方米。

　　李明表示，未来将一方面加大北京、上海、深圳重点城市投入，调整区域布局，另一方面对土地储备规模大的项目进行转让，优化土地储备结构。

　　优化区域布局是远洋2014年之一急，加快周转率则是今年远洋应对市场变化的急事之二。在李明看来，今年远洋计划将周转率从23%提高到30%左右。降低库存是提高周转率最快的方式，目前需要把已经完工的项目存量消化掉，同时要控制新增投入，加快销售速度。

　　辉立证券分析师陈耕接受采访时表示，远洋地产由之前的单项目高回报率向高周转率转变，是应对市场变化的策略。进入二季度，房企将进入拼价格、拼跑量时代，远洋地产牺牲利润率换取快周转也是应时而变。

　　快速抢占北京市场

　　深耕北上广深一线城市，调整二三线超大规模项目比例。“今年远洋整体的拿地投资在150亿元~300亿元，这是指付现支出，不会跨年度，200亿元的付现支出通常意味着会获得300亿元的土地储备。”李明表示。

　　1月9日到16日，远洋地产在北京土地市场分别抢下位于房山、昌平和门头沟的三宗地块。在业内人士看来，远洋地产因前几年缺席北京市场，今年要实现北京区域100亿元销售目标，补充货源成为当务之急。不过，对于远洋地产的此举，市场也有不同声音。2月4日，瑞银下调远洋地产的投资评级，由“中性”降至“沽售”。其认为，远洋地产所购北京土地并非市中心地段，其中8%将建保障房，会拖低集团总体项目毛利率。

　　对于毛利率下降问题，李明表示，行业毛利率下降是一个必然趋势，远洋地产25%的毛利率在行业中处于正常水平。去年，远洋毛利率比2012年降低了，但得益于财务费用、行政费用、营销及推广费用的控制成效显著，2013年公司核心净利润同比上升21%至30.36亿元，核心净利润率同比上升1个百分点至10%。“净利率没有降，核心净利率还上升。作为企业来讲，从对政策、市场、区域的判断转向自身抓成本、抓品质、抓管理、抓效益比以往更明显。”李明说。

　　退掉秦皇岛土地

　　除了在北京市场加紧布局，远洋还深耕天津市场。李明在接受采访时表示，京津冀一体化大背景下，相较于河北，天津的商机更值得思考，看好武清的发展。在武清，远洋去年底、前年都拿了很多地。

　　除了土地上的加紧布局之外，远洋也在调整二三线城市的布局。“现有的土地中有1/3是100万平方米的超大规模项目，且大多位于二三线城市。单个项目土地规模太大对于整体周转效率很有影响。我们会采取部分退地的方法，比如秦皇岛项目的部分土地已经退还给政府以盘活存量土地。”李明表示。

　　周转率提高1/3

　　进入2014年，房地产市场正经历着一系列变化。对房企而言，谁跑得更快谁就更可能占得先机。近期，杭州、无锡、成都等地都出现一轮降价促销潮。对此，李明表示，远洋今年的主要目标是将周转率提高1/3，从目前的23%左右提高到30%。为此，远洋提前两三年前就已经做准备。“走量和价格并不矛盾。因为我们的楼盘在2012年和2013年定价就不高，定价合理一些，就不用面对所谓降价的压力。”李明说。

　　2013年，远洋地产实现全年协议销售额358亿元，同比上升15%。2014年远洋地产的销售目标定为400亿元，可售货源为730亿元。

　　为了快速实现高周转。李明表示，周转率取决于销售收入和总资产规模。提高周转率需要通过提高结转收入和控制资产规模来达到。目前远洋的总资产规模在1300亿元左右，要控制其增长速度，达到合理的匹配。更关键的还是要加快销售速度，特别是加快去库存的速度，这是提高周转率最主要的路径。“远洋把获得销售许可证一年以上的库存称为滞销，3个月以上的称为续销，不到3个月的称为新增。3年以上的库存几乎为0，超过2年坚决清掉，真正滞销的压力并不大。”李明说。

　　发力持有型物业

　　远洋地产近年一直在持续增加经营性物业的投资。2013年，其自主品牌的购物中心—远洋未来广场分别于2013年初和年末在北京和天津投入运营。截至2013年底，远洋地产持有经营物业可经营总面积约85万平方米，同比增长47%，收入同比升31%。李明表示，2013年远洋的经营性物业收入达到8亿元，2014年希望经营性物业收入预计会超过10亿元，达到12亿~14亿元。据了解，到2019年，远洋地产将建成并持有经营物业超过300万平方米。

　　关于远洋地产的商业地产战略，李明表示，远洋商业地产具体分为高端写字楼、商业综合体、购物中心及围绕住宅的商业物业四类。第一类是要在一线热点城市做持有型的高端写字楼。第二类，综合体会坚持做，但基本上是跟战略合作伙伴太古一起做，还要选有轨道交通、有城市规划支持的地方。第三类，正研究购物中心，自持品牌(未来广场)的购物中心已经有两个，第三个正在建，要做两方面的研究，一要研究电商和购物中心之间未来的发展趋势，二是研究如何改变购物中心的产品形态。第四类，围绕居住的服务型商业物业，过去只是把它当配套看，现在要把它当盈利看。

　　李明表示，房地产金融、房地产基金等将是远洋在未来几年当中一个重要的发展方向，它不低于甚至于强于远洋对经营性物业的占比。未来，远洋轻资产和重资产加起来要占盈利水平的三分之二，住宅开发在营业收入中还会占50%~80%，但盈利会下降，主要起到平台、专业、融资的功能。

　　远洋地产一位内部高管表示，大股东中国人寿和南丰集团的增持，对远洋地产增加持有型物业及进行房地产金融有很大支持。