旅游地产内外有别：暴利与风险并存 空置率成待解难题

 　　旅游地产进入开发热潮，国内海南、云南、山东、阳江都成为旅游地产开发热地。记者了解到，一般旅游项目的投资收益期都超过15年，但可持续回报时间可以达到50年以上。部分旅游地产2到3年就全部收回投资，且可获取150%到400%的盈利，可谓暴利项目，但里面也有不小的风险。一些机构表示，国内外旅游地产有所不同，目前国外旅游地产发展较为成熟，不同地区旅游地产有不同的优劣势。

　　现象：旅游地产成开发热潮

　　去过海南的人，肯定对当地的旅游地产印象深刻，不少一线地产开发商已进入海南掘金。从去年开始，多家媒体刊发报道，指出海南旅游地产空置率高，市场风险大等问题。

　　继海南之后，拥有丰富自然和环境资源的云南再次成为国内一线房企争相进入的热点区域。截至去年6月，新一轮的云南旅游地产开发总投资已超万亿元，总占地规模超20万亩，且单体项目投资金额动辄上百亿元，大有赶超海南之势。

　　此外，山东沿海一线，因为碧桂园等开发商的进入，也成为旅游地产的一个热点区域，阳江海陵岛吸引了敏捷、恒大、碧桂园、保利进入，也是省内一个旅游地产开发热地。

　　国内外旅游地产各不同

　　调查数据显示，与海南楼市几乎相同，云南旅游地产项目超过70%的购买客群为外地客户，但从三亚和束河两地投资客群构成来看，高知人群在束河旅游地产投资中占有很大比例，尤以艺术家、影视明星等居多。

　　不过，在碧桂园的山东海阳项目，购买者多为碧桂园的老业主，而阳江的旅游地产项目，购买者多为本地人。

　　此外，澳大利亚、新西兰、法国、韩国、马来西亚等地的旅游地产项目，一般具备旅游和升值两大功能，也吸引国内一些高端人群购买。记者了解到，不同国家、区域的旅游地产，收益、风险、购买注意事项各不同。

　　海外旅游地产投资 优势劣势看分明

　　近期有不少海外购房机构在佛山推销海外旅游地产。佳海国际市场部总监林通介绍，人们也许对国内的旅游地产比较熟悉，但未必懂得国内旅游地产的特色和优劣势。

　　通过采访多家海外房产机构，总结出以下几种海外旅游地产模式，供购房者参考：

　　一、管理、产业链较完善，旅游+升值两不误

　　代表地区：澳大利亚、新西兰、法国等

　　在法国、意大利、澳大利亚或者新西兰，旅游房产一早就存在，而且管理和投资方式也比较成熟。例如购买澳大利亚房产的客户，开发商会首先跟业主约定入住的时间，其余时间安排旅客或短期租客的入住，而相关收费、房屋维护管理等都由开发商/中介完善处理。

　　迪拜是近年新兴旅游国家之一，国家经济支柱是石油+旅游产业。由于本土居民较少，不适宜“自住型”的房产发展模式，迪拜政府仿效澳大利亚—一条龙式旅游房产管理，并且大力发展酒店式公寓，以弥补酒店的不足，同时吸引大量的海外投资者发展当地房产。

　　二、休闲养老移民政策，政府全方位做后盾

　　代表地区：韩国

　　近年亚洲四小龙之一的—韩国海外投资发展势头也非常显著，仅2013年，其海外物业投资年总额上升超过50%。而当地最主要的旅游房地产在济州岛。为了撬动济州岛的发展，韩国政府在2010年2月起，济州岛开始实施新的投资移民制度，外国人只要在济州岛的度假村、酒店等“以休养为目的的居住设施”投资5亿韩元(约285万元人民币)以上，满5年将给予韩国永久居住权，并与韩国国民享有同样的教育和医疗保险(放心保)。

　　另外，国家退休金服务基金(NPS )预计把更多的的供款收入投资到海外资产以提高整体回报。而韩国监管机构也正在简化国内投资者购置海外房地产的手续。