远洋地产李明：将在存货量大的城市促销提高周转率

　　近四年没有在北京土地市场露面，今年开年便豪掷73亿连夺三宗地块，远洋地产拿地节奏的“突然提速”备受关注。

　　“这三块地也是根据我们整体投资策略拿下的，现在来看今年一月份这个时机，不管是从土地价格还是竞争程度，都是不错的。”4月18日，远洋地产董事局主席李明透露，今年远洋在土地储备方面的投资计划在150亿～300亿之间。

　　高周转为王

　　“关键在于周转率，核心净利率上升是关键，抓效率抓成本就比以往更明显，在五年前大家是不会关心房地产行业的人工成本是多少钱的。”李明说道，在此之前，人工成本只占整个房地产行业运营成本的1%，鲜有超过5%的。

　　一边是逐渐高企的运营成本，一边是居高不下的土地价格，对于重点布局一线城市的房企来说，当行业利润被逐渐摊薄，高周转似乎成为了制胜的关键。

　　“我们计划将周转率从今年的22%提高到30%左右，要提高周转率首先是要提高结转收入，此外便是控制资产规模。”李明进一步解释道，降低库存是提高周转率最快的方式，目前便需要把已经完工的项目存量消化掉，同时，要控制新增投入，加快销售速度。

　　对此，兰德咨询总裁宋延庆同样指出，在当前市场形势下，随着竞争越来越激烈，房地产行业平均利润率大约每年以一个百分点的速度在持续下滑。因为近年来土地成本和资金成本越来越高，事实上开发投资的杠杆率也是越来越低的。

　　正如李明所言，为了提高周转率将已经完工的项目存量快速的去化掉，所以不惜在价格上做出让步。“过了两年的项目要坚决清理掉。”李明说道，目前在远洋的库存中，一年以上滞销的产品货值大约在100亿，其中30%是因为市场、价格或产品本身所滞销，“对我们来将真正滞销的压力不大。”

　　对于目前在杭州市场出现的“降价潮”，李明表示目前在杭州的三个项目降价压力并不大，“其中一个项目销售没有问题，另外两个项目存货在10个亿左右，但滞销的也就是一两个亿。”

　　李明直言目前对于存货量较大的城市也会有促销的想法，“大概有5%左右的优惠”。

　　铺路轻资产

　　远洋地产在年报显示，远洋地产土地储备于2013年减少7%至2135.3万平方米，而大部分土地储备都位于大连、秦皇岛等环渤海地区。

　　“远洋目前两千多万平方米的土地储备，其中有1/3都是超大项目，这将会影响企业的周转效益。”李明言道，目前远洋面临两大结构调整：区域布局调整以及土地规模调整。

　　李明进一步说道，对远洋来说，北京市场是其一直关注的重点，但对于深圳、上海这些城市的储备还应该进一步扩大。此外，远洋在秦皇岛、抚顺、天津着几个地区都有超过100万平方米的项目，这些项目虽然土地成本较低，但不利于企业精细化管理。

　　李明透露，年内将对土地策略进行调整，以盘活公司的土地。在一些二三线城市，将对100万平方米以上的超大规模项目进行调整，如秦皇岛度假项目的部分土地已退还给政府。

　　值得注意的是，在远洋两千多万平方米的土地储备中，商业物业的土地储备占到了300万平方米，其中将近一半的面积都将作为自持物业。

　　“坚持住宅开发和经营性物业并重将是远洋长期的策略。”据李明透露，远洋在2013年经营性物业的收入达到了8亿元，而这一收入有望在2014年突破10亿，“但经营性物业对于资金沉淀的占比非常大，目前这部分的收入支撑大概需要100亿以上的物业投资，先期可能要达到200亿，这也是影响远洋毛利率以及周转率较低的原因。”

　　关于轻资产运营的问题是，李明表示，轻资产运营是远洋接下来十年发展的重点，“商业地产(重资产)和房地产金融(轻资产)要占到未来盈利的三分之二，预计一年之后会非常清晰。”据李明透露，目前掌管中国人寿投资的高管已经出任远洋主管投资与房地产金融业务的副总裁，这也将为远洋的轻资产运营铺路。