华润置地商业模式分析：母体孵化+大比重物业自持

 　　说及商业地产，我们总是很难跳过万象城、五彩城、欢乐颂。华润置地就是这一系列品牌的缔造者。眼下的华润置地，无疑已是中国内地最具实力的商业地产运营商之一。据华润置地发布的2013年年度业绩公告显示：2013年，华润置地综合营业额达港币713.89亿元，公司拥有人应占净利润为港币146.96亿元，比2012年同期分别增长了60.9%和39.1%。有业内人士预估，若保持这样的扩张速度，华润置地将在2015年创下上千亿业绩。

　　在商业地产竞争日益激烈的情况下，“华润速度”创造的成绩为何如此惊人?当然，这就要依靠华润置地独特的商业模式，以万象城、五彩城、欢乐颂为代表的城市综合体的成功运作，成就了华润商业地产的辉煌业绩。

　　商业模式分析

　　母体孵化战略，坚持大比重物业自持

　　商业运作，最不能够缺少的就是资本运作。作为华润集团下的子公司，华润置地充分发挥资金实力优势，采用“母体孵化”的商业运营战略。即土地先由母公司华润集团购买和持有，进行“孵化”等待市场成熟的时候，再转入到子公司华润置地运作，这样就大大减轻了商业地产前期投资资金过大而带来的融资压力。

　　在“母体孵化”的强大支撑下，华润置业一直坚持走“大比重自持物业”的经营模式，享受商业物业租金带来的丰厚回报，此举为公司提供长期稳定的现金流，从而抵抗房地产行业的周期性风险。

　　“差异化、模式化”运作快速攻城

　　在有“母体孵化”的强大支撑下，华润置地又得靠什么来实现商业的成功运营及扩展?此时，差异化，无疑是华润置地的一大利刃，仅拿商业地产运营产品系列来说，就分为万象城、五彩城等差异产品系列，而其强大之处在于能够进行“模式化”的快速攻城。

　　●模式一：高端综合体—万象城模式

　　华润置地的差异化商业运作中，不得不说“万象城综合体”系列。

　　目前，国内普通置业者最为熟悉的莫过于深圳的华润中心·万象城。2004年，万象城在深圳开业，短短两三年内，万象城就发展成为深圳的第一商业坐标，至今在该区域、甚至整个商业地产运营界中，仍有不可撼动的地位。

　　华润中心·万象城，选址深圳城市黄金地段，打造的是体量大、业态全的高端“一站式”购物、娱乐中心，并采用“主力店+半主力店+次主力店+专门店”的租户组合方式。其先进行主力店招商，再带动其他品牌店进驻。随着爱马仕、迪奥、范思哲等国际大品牌的纷纷入驻，吸引了更多知名商家的进驻，凭借这样的高定位，万象城成为深圳最时尚、最高端的商业地标之一。

　　深圳万象城，作为华润进入商业地产的先锋，成功标新立异，开启了华润的“万象城”模式。经过十几年的时间，华润万象城相继在杭州、沈阳、成都、南宁、郑州、青岛等全国十多个城市开疆拓土，领跑商业地产。与万达广场一样，由于迅猛扩张，“万象城模式”也成为了商业地产的另外一个神话。

　　●模式二：区域型购物中心—五彩城模式

　　近年来，华润置地再次开拓商业地产的新市场，继续走差异化经营路线，五彩城模式华丽登场。

　　五彩城定位为区域性商业中心，推翻传统的Shopping Mall模式，首创Living Mall新潮模式，以一定区域内的家庭式消费群体为目标。

　　2011年，首家华润五彩城在北京开业，升级了北京上清区域的商业配套。2013年，五彩城的商家入驻率达到92%。今年的3月8日，北京华润五彩城举办“三八节”活动，当日销售额突破700万。

　　●模式三：住宅+大卖场—欢乐颂模式

　　除去万象城、五彩城，目前华润又有商业地产新作品—即欢乐颂亮相。

　　欢乐颂是华润万家作为零售业扩张的另外一个新业态，即“住宅+大卖场”的运作模式，其打造成中低端商业中心，主要在二三线城市进行扩张。

　　华润置地，通过整合自身的零售资源，将旗下的超市、百货、咖啡店、美容与健康等多个零售业态纳入，形成丰富的业态形式，大大满足了普通大众的消费需求。目前，欢乐颂已在全国包括哈尔滨、合肥等多个城市正式启动。

　　记者点评

　　零售业出身的华润置地，打造的华润商业地产系列产品，似乎让华润更加懂得如何运作商业，尤其是商业地产的运作。而就资本运作而言，母公司的“孵化战略”，使华润系列产品在扩张过程中获得极大的资金支持。这一点是众多商业地产项目运营所不具备的。