李泽楷旗下盈科中心9.28亿美元易手私募基金

 　　导读：“小超人”李泽楷终于以9.28亿美元这一被业内公认的低价，把烫手山芋盈科中心卖了出去。在太平洋百货撤店之后，这一老牌商业地产的租金收入一直在下降，对此，“小超人”已经失去了信心和耐心。

　　盈科中心9.28亿美元低价成交

　　根据盈大地产的公告，英属维尔京群岛注册的公司Vinter Star Limited与其达成协议，买下北京物业盈科中心，成交金额9.28亿美元(折合人民币57.5亿元)。该协议还有待股东特别大会批准，按计划，此交易将在2014年8月28日完成。

　　1998年落成的盈科中心，由“小超人”李泽楷旗下电讯盈科持股74.5%的盈大地产持有，占地约1万平方米，总建筑面积约22万平方米，其中未售部分包括总建筑面积17万平方米及861个停车位，由两座甲级写字楼、两座高级服务式公寓及近3.8万平方米的商业面积组成。

　　从地理位置来看，盈科中心位于北京知名的三里屯街区，工人体育场北路南段，直接连接地铁10号线团结湖站。按照推算，盈科中心平均售价每平方米约4.3万元，较一街之隔的三里屯SOHO写字楼市场平均叫价6.2万元，相差约三成。

　　租金收入接连下滑是抛售主因

　　一位盈大地产董事认为，该出售价格合理，出售事项符合盈大地产股东的最佳利益。房地产私募基金基汇资本随后也宣布，买下盈科中心的公司正是自己投资的一家公司。但业内多认为，成交价是一个低价。那么，李泽楷缘何低价抛售这一地段称得上绝佳的物业呢?

　　对于盈科中心，李泽楷一直有心出售。早在2008年，盈大地产就曾叫价41.03亿港元打算出售盈科中心。到了2011年，又有消息称打算以40亿元人民币出售盈科中心，但随后盈大地产进行了澄清。两年之后，盈大又传出有意卖掉盈科中心，终于在第三年，盈科中心易手了。

　　从公布的财报来看，盈科中心的出租率一直不高。2013年的半年报显示，盈科中心可出租面积的平均出租率约为61%，较2012年同期66%的出租率出现明显下滑，而租金收入也仅有1.19亿港元，与上年同期基本持平。然而2012年的租金收入已较2011年出现了下滑。

　　盈科中心能否盘活有待观察

　　基汇资本的总裁和联合创办人吴继泰在收购盈科中心后表示，这是个难能可贵的机会，在北京无法复制的地段收购到如此大型、可生产稳定现金流的项目，相信此类型的资产将继续提供出色的回报。该项目来自零售、办公楼和服务型公寓多样化的现金流，是规避风险的天然屏障。

　　目前基汇资本在三里屯商圈投资和管理的项目包含三里屯太古里、北京极栈酒店和万国公寓。可以想象，基汇资本一定会对盈科中心，尤其是对它六层的商业进行重新装修和定位，然后再伺机出售。但要盘活盈科中心挑战也不小。

　　目前，盈科中心写字楼的租金在12至13元每天每平方米，而旁边的三里屯SOHO只有8元左右。虽然在写字楼档次上盈科中心略高一些，但三里屯SOHO更加灵活的面积基本封住了盈科中心的后路。而面对甲级写字楼，盈科中心周边又有盈通中心、世茂广场等楼宇的竞争。

　　第一现场

　　曾“一座难求”的星巴克如今生意冷清

　　对很多北京市民来说，盈科中心一度是北京使馆区的一大地标建筑，这里的太平洋百货也是三里屯地区为数不多的大型商业。尤其是对很多上了岁数的北京人来说，盈科太平洋的影响力可能要远超现在的三里屯街区。

　　不过，由于地理位置、商业气氛的原因，太平洋百货在盈科中心一直经营困难。到2011年，太平洋百货从盈科撤退。此后，盈科中心地下一层至地面五层共计6层的物业一直未能租出，至今已空置3年时间。与此同时，盈科中心写字楼人气也进一步下滑。

　　来到盈科中心，写字楼中间的巨大商业都有围挡遮住，这本来是太平洋百货的三个入口。盈科中心楼下的星巴克也是三里屯区域第一家星巴克。在盈科中心人气旺盛之际，这家星巴克总是人声鼎沸，一座难求。太平洋百货撤退后，部分大牌公司也从盈科写字楼搬离，这一星巴克的生意也有明显下滑。