华润置地完成一线城市布局 计划2015年突破千亿规模

 　　手握2013年销售增长六成的漂亮业绩，却说出低调的话语：华润置地在去年实现663亿元销售额的基础上，今年的目标仅是微增至700亿元。2013年斥资395.36 亿元人民币拿下1009.66万平方米土地的华润置地，正在进入一个高速扩张通道，但在光鲜亮丽的数据下，近年来华润置地大量布局三四线城市的战略失利所带来的毛利率连续下滑等问题，正成为华润置地高速扩张中新的困扰。

　　去年才进入广州，完成一线城市全面布局

　　已在深圳打造了万象城，并将继续在深圳投资千亿的华润，走到相隔并不太远的另一个城市广州却不是一件容易的事情。

　　2013年2月7日，广州国际金融城首批土地正式出让，当日，仅4宗土地却收金近130亿元，该数字几乎等于2012年广州全部土地出让金的1/3。华润置地携手广东铁建26亿拍得其中一个地块，首次亮相广州。

　　在获取国际金融城地块之后，华润自此在京沪广深四个一线城市都拥有项目，不再缺位。对于从一线城市建设高端豪宅起家并将此作为公司发展特色的华润来说，完成一线城市的全面布局，对于以后的更高业绩追求或许不无帮助。

　　而近日广州市国土房管局正式发布《蓝皮书》中显示，广州国际金融城、广州南站等城市重点功能区的土地纷纷登场亮相，成为年度广州土地市场的热点、焦点。

　　作为天河CBD的新功能区，广州国际金融城规划面积8平方公里，450米地标建筑的地块将于年内推出，2014年可出让地块达到15宗，包括商业商务综合用地，行政办公、商务综合用地等。有专家表示，金融城不仅定位为“广州华尔街”，在政府规划方面，更成为除珠江新城以外广州最重要的功能区。未来5至10年，金融城的价值难以估量，房价有可能会涨至5万元/平方米甚至10万元/平方米。

　　广州金融城的未来价值看涨，华润置地抢先入驻令人十分关注其未来在广州发展。

　　抢地频闯溢价率红线，布局三四线拖累利润率

　　2013年8月16日，华润置地以高于世茂房地产19亿元的地王价，109亿竞得深圳前海一地块，较起始价67.2亿元溢价超过60%。今年1月在在厦门拍得地块，以20.15亿元，溢价率高达56.41%，甚至有参与的房企感慨：“央企来了，我们就不跟着掺和了!”

　　据不完全统计，2013年华润置地约130亿元的土地溢价率超过50%。

　　实际上，屡屡高溢价率拿地在政策和市场方面都存在较大风险，即使在一些发展情况较好的二线城市，也是如此。早在几年前，国资委就已经明令央企不能当地王，要求所有被列入重点监控的地王项目，国土资源部和地方国土资源局都会重点监控，防止出现闲置问题，从开工到竣工，进行线上和线下的监测。溢价率超过50%的地块大部分是重点监控地块，因为监管部门的严控，这样的地块也不可能被闲置太久，以拖延开工来换取土地升值。

　　另外，华润置地在2010年加大对三四线城市布局。2010年华润置地进入扬州、唐山等6个三四线城市。2011年，华润置地进入南京、常州、盐城等8个城市，除了南京外，也都为三四线城市。

　　但是华润置地在三四线的项目却表现不佳。今年很多三四线城市房价跳水，从常州、杭州开始有楼盘打六折甩卖，降价潮席卷了多地。三四线市场的消费能力和增值空间并不如人所愿。因此，华润置地2013年项目毛利率，在过去的3年里，经历了三级跳，原因就是很多地块是高价拿的，而三四线城市项目又卖不上价格。

　　对此，华润置地总裁唐勇表示，毛利率的表现，整个行业来讲，2013年都比2012年有一个不同程度的下滑。“这有两方面的原因，第一是在三线城市的平均毛利率是比一二线城市要低的，第二是有个别项目当时在买地的时候，是在竞争比较激烈的情况下获取的土地，地价比较高，所以影响了毛利率的表现。”

　　年销售额增六成，商业地产仍是优势

　　与一般的地产开发公司不同，华润置地在其独特的“住宅开发+持有物业+增值服务”的商业模式中，持有型物业在战略中占有相当大的比重，目前华润置地3580.91万平方米的土地储备中，在建投资物业土地储备648.99万平方米，占比已经超过了20%。

　　在华润置地目前的投资性物业结构中，能为其提供租金收入的，主要是华润旗下万象城、五彩城、欢乐颂三个系列的商业项目，项目位于深圳、杭州、成都、沈阳等地。这三个系列的商业项目的定位清晰，分别承担都市综合体、区域商业中心和邻里中心的定位。

　　据报道，2013年华润置地在上海的时代广场商铺，收租14.2万港元，平均出租率95.8%;时代广场写字楼收租金额为10.6万港元，平均出租率91.9%。在2013年，包括酒店经营在内的投资物业给华润置地带来了46.22 亿港币的租金收入。

　　业内人士指出，通常来说，一个商业综合体要给公司创造回报需要六年的时间。虽然万达也是商业主导型企业，绿地万科也开始全面涉足商业地产领域， 但是他们有相当一部分的商业地产是以散售的形式回笼资金，而华润置地和这些企业有所不同，华润的商业物业绝大部分都是长线持有经营的。

　　3月21日，华润置地公布2013年度业绩，数据显示，2013年全年营业额为713.89亿港元，比2012年同期增加60.9%。全年毛利润率为28.2%，相比2012年的37.6%有所下降。全年结算面积499.72万平方米，按年增加91.7%。

　　华润置地内部制定的规模增长计划是2015年突破千亿规模，但按照华润置地去年的业绩增速60.9%，其2014年的预期销售规模则在800亿元至900亿元，至2015年将毫无悬念地完成千亿业绩。

　　华润置地董事长吴向东指出，商业地产每年能提供几十亿的租金收入、几十亿的利润，如果按照现在行业住宅10%的净利润率反算一下，也差不多有几百亿可以结算的销售额，这样华润置地实际也已经进入到千亿俱乐部里面。

　　千亿目标下，华润置地一个庞大的棋局已经确定。