2014年房地产债务风险趋升 房企资金链“雪上加霜”

 　　兴业信托房地产信托总部总监陆云在3月31日中国房地产协会金融专业委员会主办的“2014房地产金融研讨会”上表示，房地产市场出现了分化与风险，因此，不同房企融资环境上也有了较大变化。优质开发商容易获得融资，中小房企却逐渐弱势，难以获得资金支持。

　　业内专家认为，随着市场分化加剧，部分城市和地区的风险在加快暴露。与此同时，银行信贷投放趋紧，基金、信托等金融产品也开始考虑兑付风险减小对房地产融资力度。因此，2014年房地产企业将承受较大资金压力。

　　在研讨会现场，满是站着的人，甚至里一圈、外一圈地围着。虽然人数众多，但此次与以往房地产金融的相关会议不同的是，此前会议多是金融机构来找项目，而这次却是来打探发展趋势。一家房地产基金人员表示，过来就是来看看形势的。在房地产形势尚未确定的情况下，谁也不敢轻易下手。

　　对于投资方向，上述人士表示，现在已确定的是，三四线城市绝对不投，一二线城市也需房企有较高的资金实力水平才行。“现在几乎是银行给哪些企业放贷，我们才会给哪些企业融资，向那些高杠杆企业，就算他们能承受再高的利息点，我们也不会做。”

　　另一家基金人员也表示，2012年他们设立了8支房地产项目，2013年设立项目高达14支，但今年项目数预计仅会设立4支。

　　基金、信托收紧的同时，房地产赖以生存的银行贷款也在不同程度地收紧。建行作为历来对房地产行业信贷支持力度最大的银行，从2012年开始就出现了房地产开发贷负增长的情况，2012年下半年，建行提出了全行“开发贷不超过300亿元”的投放要求。截至2013年末，建行房地产行业贷款余额达5004.28亿元，占比进一步下降至5.83%。“2014年，建行将保持房地产开发贷最多新增300亿元的要求不变，对房地产信贷投放的准入机制依然会严格实行名单制管理。”建行首席风险官曾俭华表示。

　　同样，工行首席风险官魏国雄表示，在未来房企开发贷发放方面，工行会确定一个城市的准入名单和开发商的准入名单。“在具体项目上，一般而言，要求开发商项目资本金比例比国家规定的标准要高出10-20个百分点。”

　　魏国雄说，从短期来看，房地产是有风险的。“这种风险主要是一些结构性的风险，比如某些城市、某些楼盘、某些开发商会存在资金的风险。”

　　据不完全统计，截至3月31日，已有70家房企发布年报。数据显示，2013年该70家房企负债总额1378.62亿元，较2012年1118.48亿元约上涨23.26%，而库存方面，从2012年的990.35亿平方米，上涨至1121.31亿平方米，上涨13.22%。同时，库存周转天数也从2012年的2029天上涨至2013年的2297天。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，存货巨大的房企面临调整压力，2014年年初房地产市场调整迹象越发明显。持续一年多的暴涨后，市场势必要理性回归。市场将在资金流动性偏紧的背景下量价增速回落。

　　业内人士指出，现阶段房企整体资金链承压，由于信托等产品刚性兑付期有滞后，因此，短时间还不会带来较大风险，但是，进入2015年或2016年，若房地产市场仍未好转，随着2013年项目的批量到期，将迎来房企兑付风险高峰。

　　《中国房地产金融2013年度报告》数据显示，2013年，仅房地产信托就新增6848.23亿元，比2012年上涨116.49%。而海外融资，中国房企更是跃居世界第一。受2013年初QE3、日本量化宽松影响，2013年中国房企海外融资4566.25亿元。其中，配股及IPO融资总规模286.33亿元，票据及发债总额2720.10亿元，海外银行贷款1559.82亿元。