2013年中国商业地产运营模式浅析

        国内商业地产的物业形态包括：商铺、商场、商业步行街、超市/大卖场、购物中心、酒店式公寓、写字楼等。国内商业地产这几年发展较快，使得推向市场的多种商业项目也经历了不同的运营管理模式，主要有如下几种：

        一、零散销售模式

       主要是由购买商铺的业主进行自主经营、自我管理，开发商将不再对各个业主进行指导或干预。这一模式适合规模不大、档次一般的底端商户和商业街等类型的商业地产。采用这一运营策略的优点是开发商能尽快收回投资，且平均售价较高，可以获得较多的利润。风险是开发商缺乏对项目的整体控制力，不容易对项日进行后期干预。散户自身调节的经营风险也很大。

        一个整体性差、经营格局紊乱的商场是不会有好的效益的。由于缺乏主力店，影响力相对较弱，业主受短期利益的驱动，各自小规模经营很容易改变整个商场的预期用途，容易变成街头的大排档，实际回报与预期收益可能远不如预期所得。另外，如果是商住相结合的物业，底端商户层次的下降有可能导致住宅商品房价值的下跌。

        二、零散出租模式

       采用这种运营管理模式的商业地产类型主要包括专业批发市场和商场等。开发商在确定某一主题功能下对各个铺位进行招租，租期相对较短，一般为2～5年；开发商帮助租户统一办理相关的营业执照、税务登记，甚至代开销售发票、财务结算等，以节省商户的运营成本，以吸引更多的商户。

       许多成功运用该模式的案例大多为大型专业批发市场，如深圳赛格电子配套市场，华强电子世界等。当然也有处于黄金地段，专门针对国内外着名品牌的高档次的零散出租项目。这种方式的优点：租金很高，开发商收益容易实现最大化；物业升值空间潜力较大，容易出售；租期短，容易改变商铺的功能或转变、调整经营模式。缺点是需设立专业的经营管理公司负责经营管理，其所支出的成本较大；需充分重视前期的市场定位，功能定位的策划工作，以防止出现与预期的不一致性；对招商能力的要求较高；对日常经营能力的要求高；其经营风险也较大。

       三、整体出售模式

       开发商采取这种运营模式主要是对商业经营不了解、也不想要进入商业领域，企业相对实力较弱，有一定的资金压力。购买者往往是对商业投资运作非常熟悉、资金实力雄厚的公司。

        这一策略适合于规模较小、档次一般的物业。其优点是开发商能尽快收回投资，资金风险较小，但由于一次性投入过大，与购买者的谈判存有一定难度，往往导致整体售价较低。

        四、整体出租模式

        运用这一模式的开发商通常实力较强，有充足的资金支持并且与国内外知名大型商业品牌特别是连锁超市，在投资开发前就组成了战略联盟来进行商业定位。

        这种方式的优点是不需设立专门的经营公司和配备专业的商业人员，节省了开发的项目后期费用，且交易简单，物业可进行抵押贷款，有利开发新的项目，物业的升值空间潜力较大。缺点是收益率低，租期过长，租户的经营失败而导致交不起租的。