2013年中国商业地产资金链特性浅析

         一、资金需求量更大

  

         与住宅相比，商业项目建筑形式较为复杂，设计规范要求更多，因而消耗资金量也更大，而回款却不如住宅地产快，重于长期的稳定现金回流。此外，从市场形势看，越来越多的开发商或出于自身对项目所在区域的定位，或因为政府的需要，更倾向于修建大型购物中心摩尔、城市综合体项目，这些动辄十几万平方米的建筑资金需求量相当大。

  

        二、融资难度更大

  

        由于商业地产项目资金需求量大，则更需要多元化融资渠道，但就目前中国的金融环境而言，不像国外金融环境成熟，各种现有融资渠道都有其局限性，特别是对中小型企业来说，试验新型融资方式难度很大也没有这个能力，融资的压力对于商业项目资金链的平衡更为艰难。

  

        三、资金回流慢，资金链较长

  

        商业项目相较住宅项目，除去工程形式本身比较复杂外，建设时期长、前期环节多，比如招商环节，报批报建的各个细部节点等，一般开发周期至少在两三年以上，即使是以快速流转、基本无土地储备而着称的万达地产，建设一个万达广场的时间也最少需要18个月，更遑论其他开发商。 

 

        而在项目后期运营过程中，资金链被进一步拖长，商业地产建成后又不能像住宅一样进行快速销售，利用回款再投资，而是利用租售结合的方式，投资回收期普遍在8-10年左右，较长的投资回收期间只有租金收入，同时要承担不小的运营开支，如果前期规划不合理，会导致此项开支不断增加，甚至超过租金收入，市场风险极大。 

 

        四、资金不可预测风险大 

 

        房地产开发中，不同的阶段会涉及到不同类型的风险，比如政策风险、管理风险、融资风险、设计风险、建设风险等，这些风险会对各个阶段的资金链管理造成影响，其风险比住宅项目体现得更为明显，影响更为长久。