2013年中国商业地产资金链管理现状及存在的问题分析

        1.大量资金涌向商业地产，部分地区现泡沫化隐忧

 

        近几年来，实业和外贸差强人意，股市表现一直不佳，黄金市场时好时坏，在不动产保值增值的预期下，资金陆续不断地涌向楼市，而随着住宅调控的进一步升级，许多资金为了避险开始转向商业地产领域，也有许多机构是看重商业地产可预期的极大发展空间，很多地方商住倒挂的现象与目前流动性较为充裕的大背景十分不符。 

 

        在这波掘金大潮中，各方都想分一杯羹。私募、险资、外资以及数目庞大的民间资本纷纷成为商业地产发展的推助力。房企方面，一线房企标杆纷纷表示将加码商业地产。一些本与房地产无关的企业也纷纷加人商业地产的阵营，如最近娃哈哈集团宣布在5年内筹建100座商业综合体的消息受到商业地产界的广泛关注。 

 

         各方资金的倾注再加上地方政府的扶持，商业地产迎来了大发展，土地市场接连出现商业地块地王，2010年开始，国内商业地产的月均开发增速达到了25%以上，是同期住宅开发投资增速的1.5倍，2012年上半年更是扩大到两倍。以成都为例，成都以超过290万平方米的在建面积成为全国商业地产在建规模最大的城市，这一数字超过了86个西欧城市在建之和。快速的发展也引来了对商业地产泡沫化的担忧，不少应于2013、2014年集中面世的商业地产项目迫于压力也纷纷将这一时间推迟，这进一步加大了开发商的资金承受压力。人均商业面积这一指标很好地表现了现在的情况，在西方发达国家的核心城市，人均商业面积一般在1.2平方米上下，而目前我国一批二线城市的人均商业面积已超过人均1.2平方米，部分城市甚至已达到2-3平方米。由此可见，许多城市商业项目的扩张速度已经超过了市场容量和消费需求，隐患正在日益凸显。 

 

        2.资金来源单一，新的融资方式局限性较大

        目前国内商业地产开发商资金来源比较单一，主要来自于内源融资以及银行贷款。其中内源融资一般用于前期拿地，占到总投资的三成左右，近些年，商业地块地王频频诞生，土地款的压力使得许多开发商还未开工就已陷入资金链吃紧的境地，后期的开发建设基本依靠施工方垫资以及银行贷款，这种资金紧张的局面一般要到预售开始回款才会好转。

 

        统计数据显示，商业银行贷款量已经占到目前国内商业地产开发企业总资金的70%以上。但是在最近楼市新政下，银监会不断对商业地产方向的借贷资金提出预警，许多商业银行不再发放新开发项目贷款，同时，贷款利率不断提高，贷款难度不断加大，对项目自有资金的要求也不断提高，利用银行信贷不再能满足所有外源资金需要，而且，过于依赖单一的融资方式会使开发风险显着增加，前不久银行业爆发的“钱荒”事件使得开发商随时面临“断炊”危险，商业地产企业不得不寻求新的融资方式。

  

        新的融资方式包括房地产投资信托基金、商业抵押贷款投资证券等，虽然这些融资方式在国内都已有许多开发商进行了尝试，但受困于国内尚不完善的金融、政策、法律环境以及自身的局限性，想要大规模铺开难度还很大。 

 

        二、资金运营链环节 

 

        项目具体开发环节资金主要来源于施工方垫资以及银行贷款，在事先制定好的资金使用计划下控制大笔资金流动，如在各个时间节点偿付前期施工方的建设垫资。国内许多开发商在未能理清商业地产和住宅地产项目两者之间的差异时匆忙上马，比如商业地产具有更复杂的报批报建手续，一旦因为手续抑下来而延误工期遭受巨大损失。同时，他们对开发过程中可能出现的风险预估不足，比如商业地产招商先行，若未能考虑招商不利的情况而先行建设，后期改造将花费大笔资金，这样开发商制订的资金使用计划往往同现实情况偏差太多，一旦出现风险，又不具备对大笔资金的风险管控能力，很容易形成资金链缺口。 

 

         三、资金回笼链环节

  

        国内许多商业地产开发商转型于住宅地产，习惯使用财务杠杆，用极少的自有资金开发项目，在相当高的财务成本下，后期需要快速的回笼资金进行滚动开发，否则容易形成资金缺口。因此，商业地产项目的运营模式一般选择租售结合的形式，并大幅提高出售的比例，有些小型商业街甚至是全部打成隔间出售，某种程度上，这样可以快速地回笼大量资金，偿还前期的银行贷款以及滚动开发下一个项目，但这样做使得商业地产长期稳定收益不足，后期一旦项目之间脱节，则会长时间没有正向资金流入。