2014年商业地产资金链管理对策探析
2014-2-22 15:38 来源：中国行业咨询网
一、立足于国家的宏观层面
1.改善金融环境，创造投资环境
首先，国家应基于整个市场宏观环境的变化，适当放松对各融资渠道的限制条件，扩大参与商业地产融资机构的范围和种类，进行试点化、小规模化的定点实践，然后将成功结果进行推广，同时，更多地利用市场这双看不见的手，尽量少用行政手段直接进行调节。其次，要进一步完善资本市场，出台相应的法律法规制度进行监管，健全推行、发行机制，适当降低上市门槛，让有实力的开发商走出去融资。最后，应大力促进银行业改革，目前我国众多银行为国有体制，许多老大难问题亟需改革，比如银行抵押贷款的审批、监管形式等，同时合理引入新的业务，如开展商业地产抵押贷款的证券化服务，使房地产企业能够积极进入资本市场，发挥商业地产特性。
2.行业洗牌，从产业链入手
政府应着力打造产业链的融合，帮助开发商合理地做加法，而不是被迫地做减法，让开发商围绕核心产业进行扩张深入，减小成本和不可预计风险，最终促进项目健康发展。
国内主流商业模式主要有两种，之前许多开发商是围绕产业做减法，缩短产业半径，比如住宅行业的万科，商业行业的SOHO中国；现在，政府应引导开发商向万达、中粮、华润学习，加长产业半径做加法。受限于不成熟的商业、金融环境，万达等开发商想要铺设全产业链，也是困难重重，比如金融行业的贯通，又比如如何将产业之间进行无缝协调，这些光靠开发商是做不到的，需要政府的协调，而这既要顾及到华润、中粮等大型央企，为他们构建金融平台，打通产业链融合，也要惠及到像万达这样的民企，鼓励多元化的融资渠道以及允许民间资本进入某些领域，避免行业垄断的出现。
二、立足于企业的微观层面
1.控制成本，估计风险
在开发商层面，要从资金链几个部分着手，控制运营成本、资金成本、时间成本，并做好风险预警体系。资金投入链一般处于项目前期开发建设阶段，从这段时间的投资情况来看，是整个项目周期资金投入最多的阶段，包括土地款的支付，前期工程费的支付，规费、税费的支付，等等，而且这些费用基本都是无法拖欠的，也没有前期款项可以冲抵这些支出，因此项目前期要尽可能地利用资金成本，并做出详细的资金使用计划表，何时需要支付土地款、何时需要缴纳某项规费，必须确定一个较明确的时间点，然后再根据资金使用计划去融得相应的资金，并对可能出现的资金缺口作出准备。
在资金运营链和回收链中，要着重考虑资金的时间成本，充分利用资金，将使用效率发挥到最高。资金的循环使用可以体现在土地拆迁款支付完毕后，土地可以迅速抵押融得资金进行再建设，上一期建设完毕后可以抵押项目进行再开发，同时待到项目成熟，能够产生稳定现金流后，进行打包和资金证券化。此外，要根据资金使用计划表和实际资金使用情况进行即时更改，动态化地控制建设过程中的成本。
2.多元化融资
积极探索多元化的融资渠道，除去现有的银行信贷以外，要努力进行内修，提高企业自身实力，进行上市融资，或者开始外修，与国内外基金、财团合作，合法的尝试REITs和CMBS这些融资渠道。
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