商铺租金和用工费成流通成本上涨推手

       近年来流通成本持续快速上升，其中商铺租金和用工费用增长最快，成为流通成本上涨的两个主要推手。

　　物业租金暴涨

　　从房租来看，我国大多数零售和餐饮企业是从房地产开发商或其他物业持有者手中租赁门店经营的，大型店铺与房屋业主的租赁期通常为15~20年。从2012年起，许多上世纪90年代签约开业的店铺租赁合同纷纷到期，而地段较好的续约租金报价往往是原租金的一倍至数倍，导致多数商家不堪承受，被迫退出租赁。2012年，因租金涨幅过高，太平洋百货北京五棵松店和西单店相继关门，沃尔玛(中国)2013年4月因高昂的租金连关3家店。2012年5月乐购(TESCO)上海镇宁店卖场租约到期后，租金从52万元暴涨至174万元，只得被迫关店退出。从1999年起就在北京核心商业地段国贸一期开店的星巴克，也因畸高的续租租金选择迁店到国贸三期。中国连锁经营协会对连锁百强企业的调查显示，2012年平均商铺房租上涨21%，进入2013年涨势不减。而据媒体报道，福建泉州的一家体育品牌商反映，目前在二三线城市商业街设立面积300平方米的专卖店，一年房租即需200万~300万元，专卖店一年的销售额减去进货成本，再扣除人工、税收、水电等税费后，收益所剩无几。

　　世邦魏理仕的最新调查显示，北京优质零售小型店铺签约周期变短，有的优质商铺日租金达到每平方米40.8元。著名老字号中国照相馆在北京西四环金源新燕莎购物中心的门店，被要求一年一签租赁协议，租金每年上涨，房租从2010年的14元/平方米/天，上升到2013年的19.5元/平方米/天。此外，一些门店的“租售比”(房租支出占销售或营业收入之比)达10%以上，已经远高于企业所能承受的保本线。

　　2013年，民进中央对全国商业房租上涨情况也做了调查，其上书国务院领导的专题报告显示：北京、上海等一线城市优质商铺租金年增长超过30%；2012年广州一些地段商铺租金上涨3~7倍；成都2010年春熙路商铺月租金约800元/平方米，2013年已涨到2000元/平方米以上；武汉光谷步行街商业门面租金从2008年的200元/平方米，涨至2013年的1500~2000元/平方米；深圳华南城作为大规模工业原料及成品交易中心，2013年7月铺面租金最高的同比上涨288%，最低的也上涨了60%，导致数百家商户弃租撤摊。

　　人工成本猛增

　　从用工成本来看，近年来的上升幅度也超出了企业的承受能力。商务部发布的“中国零售业发展报告(2013)”显示，2012年零售企业人工费用上涨20.5%。有关调查显示，2011年~2012年，接受调查的零售企业人工成本增长26%。连续几年，中国商业联合会在各地调研时，都曾多次听到人工费用上升过猛的抱怨。总体上看，国内贸易自2011年以来批发零售和餐饮业年均人工成本普遍提高二三成，最低的也提高了10%以上，如加上企业为职工缴纳的“五险一金”，则上升幅度更大。

　　目前，我国城镇职工五项社会保险费合计约占工资总额的40%，由用工单位承担的缴费占本单位职工工资总额的30%。而行业调查显示，商贸服务企业这一比例更高，企业普遍反映单位缴纳的社会保险费总体负担过重，特别是养老保险费率高达工资总额的20%，导致企业用工成本体制性偏高。全国人大代表、河北省邯郸阳光百货总经理韩玉臣说，公司为职工上“五险一金”的支出占员工工资总额的一半，而且每年还呈上升之势。此外，近年来，不仅沿海地区制造业工厂难以招收到合格的工人，商业零售和餐饮企业也出现招聘难，留住合格人才难的情况，合格劳动力供应的减少也导致商业招工成本的攀升。

　　业界期待政策支持

　　令业内人士担忧的是，一方面，商铺租金与劳动用工成本持续多年大幅上升；另一方面商业的毛利率却在持续下降。与十年前相比，百货店的综合毛利率已从30%下降到18%左右，超市的综合毛利率也下降了5~9个百分点，从而使盈利空间极大压缩，营商环境更加艰难。有专家评论说，从表面上看，商业房租和用工成本的上升属于市场供求所致，但实际上与宏观经济环境及政府的相关政策也有着密切的关系。比如，多年来累积的通货膨胀因素会在所有流通费用上以涨价方式表现出来，“吃穿用行”全都涨价了，用工的报酬只得水涨船高。又如，对房地产的调控十年未达预期，致使商业地产价格与商铺租金上涨的势头难以遏制。有鉴于此，对于商铺租金和用工成本的不正常上涨，政府应当有所作为，创造良好的营商环境本身也是政府的职责。退一步说，对于这类因客观经济环境导致的成本上升，如果任由市场自行调节，放任房租和用工成本无度上涨，要么商家会以各种形式转嫁给消费者承担，要么商家因租金高企被迫关店停租。前者损害消费者的利益，后者会造成商业生态恶化，居民基本生活需求受到影响，也不利于就业和社会稳定。令业内人士宽慰的是，这个问题已经引起国务院主要领导的重视，2013年8月已指示商务部、住建部研究制定应对措施。

　　就如何解决上述问题，专家们提出了几点建议：第一，政府物价主管部门应会同商务部门对事关民生的商铺租金进行适度干预。具体可以参照当地房价或GPI水平限制商铺房租的上涨幅度，或者对商铺业主进行“解约限制”；大型超市等店铺租约到期后双方协商续租和确定租金水平时，可由当地行业协会予以协调指导。有关部门还应制发商业用房、摊位出租的示范文本，其中可明确规定对小微商户租赁期限不得短于3年，等等。这种对商业房租的政府管制行为，在法国、德国、美国等发达国家均有成例可援，政府相关部门可以借鉴；第二，减轻商铺用房租赁相关税负。我国对商铺租金的税费涉及营业税、城建税、教育费附加、房产税和城镇土地使用税，在商铺供求失衡的情况下，这些税费在出租时实际上都由租赁方承担。可以考虑，对涉及基本民生的商铺租金在限定房租上涨幅度的同时，作为引导性经济手段，相关税收亦从轻征收或予以豁免；第三，适度降低企业为职工交纳的社保资金。十八届三中全会“决定”已经提出“建立更加公平可持续的社会保障制度，适时适度降低社会保险费率”，应抓紧制定执行的时间表和具体方案。

　　业内期盼，2014年，政府在缓解商业房租和用工成本上升方面加大工作力度，为降低流通成本、改善营商环境提供更多的“正能量”。