房地产蓝皮书：北京地价在平稳中实现先扬后抑

今天上午，中国社科院发布《中国房地产蓝皮书(2010)》。

蓝皮书指出，2010年北京市土地市场将呈现平稳发展，地价在平稳中实现先扬后抑的态势。

对于二手房市场，蓝皮书预计，京城二手房交易活跃度今年将有所降低，成交量低于2009年。

蓝皮书预测，二手房未来大降价的可能性不大，价格仍将在高位徘徊。随着央行加息预期的上升，楼市交易量有望反弹。

关键词·二手房

二手房价格仍将高位徘徊

蓝皮书指出，北京二手房市场在经历2008年低迷的调整后，在一系列刺激政策的助推下，2009年出现回暖、小阳春、井喷、量价高位盘整的交易火爆场面。

蓝皮书阐释，北京消费者的购房心态从“跟风”到“恐慌”。上半年主要从创造宽松购房环境入手，刺激购房需求，促使房市快速发展来带动经济增长。下半年的政策走向略有调整。

针对上半年二手房的井喷、爆发成交，下半年为加强金融风险管理，房贷政策有所趋紧，抑制二套房等投资性需求。

蓝皮书大胆预测，2010年政策仍以支持自住和改善型购房发展为主，但对投资和投机需求政策会有所趋紧。预计2010年价格仍然会高位运行，交易活跃度有所降低，成交量低于2009年。

蓝皮书预计，二手房价格方面，2009年开发商资金充裕，楼盘价格坚挺，使未来降价可能性不大。一、二手房的联动性促使二手房价格上涨。另外，2010年新建住宅量不足及位置偏远，促使二手房价格仍将在高位徘徊。

专家说法

二手房价不会“高台跳水”

针对社科院蓝皮书关于二手房房价的预测，接受本报采访的专家组较为认同。

专家组指出，供需矛盾仍是当前二手房不会大幅下降的主要原因。

据介绍，二手房的位置大多相对较优越，接近市中心城区，属于不可再生的稀缺资源。地理位置带来的实用功能凸显，因此也不会大幅降价。

专家组分析，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，这一政策的出台，使50%左右的商品房被划入营业税征收范围。而营业税是二手房交易中比重最大的税费，对消费者心理影响较大。

因此，专家组预计，在2010年的二手房交易中，5年内的商品房交易量将有所回落。

专家组指出，改善交通对区域房地产市场发展的促进作用很大，这为未来房产郊区化发展打下良好基础。虽然不会对市区房价造成实质性的冲击，但沿线周边的二手楼市也将随着地铁线路而逐渐升级。 因此，综合以上几项因素考虑，2010年北京土地公开交易市场的价格走势将呈现平稳的先扬后抑态势。

加息预期将为二手房助燃

专家组表示，近日风传的央行在二季度加息，可谓是目前低迷的二手房市场一个最直接有效的助燃剂。

专家组分析，央行调息除了能有效抑制通胀，还可看作是人民币即将升值的风向标。人民币升值必将引入大量热钱跟进，而楼市和股市将是最直接的两个突破口。

专家组表示，调控政策打压楼市，而追涨的热钱又在反复托起楼市，这种作用力和反作用力可在一定程度上消纳新政的打压力度，使楼市不会遭遇“釜底抽薪”般的致命打击。

专家组表示，二季度央行如果真的加息，那将是楼市反弹的一个重要节点，在入市新盘有限的情况下，二手房价格的维稳将成为最直接的被影响者。二手房价格不一定有明显变化，但有境外热钱推动，二手房的交易量肯定会上升。

支持专家组

傅淼/王洪辉(蓝皮书起草专家、房地产业资深人士)

宫萍：北京中原房地产经纪有限公司三级市场部副总经理，兼任北京房地产中介行业协会监事

牛凤瑞：中国社科院城市发展与环境研究所原所长

于显洋：中国人民大学教授、博士生导师、知名社经学者

齐凡：21世纪不动产市场分析师

关键词·租房

租赁成交量有望上涨两成

蓝皮书指出，2010年“以租代购”、高校毕业生租赁、为子女教育而租房、外地求职人群租房等都将带动北京市租赁市场成交的活跃，租赁价格继续上浮，租售比将进一步缩小。

蓝皮书分析， 2010年房价仍高位运行，市场中部分不能承受高房价的消费者，抑或认为2010年房价会有所下降的消费者，将以租代购。

蓝皮书预计，2010年市场中部分对买卖市场观望的消费者将转至租赁市场，从而引起租赁需求量增长，促进成交量上涨。

此外，高校毕业生租赁、为子女教育而租房、外地求职人群租房等都将带动北京市租赁市场成交的活跃。预计2010年北京市租赁成交量将有10%～20%的上涨。

专家说法

轨道交通刺激租房涨价

专家组指出，2009年买卖市场交易火爆，但租赁市场表现平平，租金变动幅度不大。因此，2010年房价仍将在高位运行，抑制部分购房需求，与租赁市场形成联动，促进租赁需求增加。

另外，北京每年新增30万人口，具有强劲的租赁需求，这为租赁市场持续活跃奠定了基础，力挺租价稳步上涨。

再者，轨道交通网络的完善也将给北京的房地产租赁市场带来升温的气象。

地铁的开通在带动沿线房价上涨的同时，也将促进周边生活配套的逐渐完善，交通优势的提升也将带动周边区域的租赁市场。

专家组说，一般来讲，一条地铁线路的开通，在促进沿线租赁市场升温的同时，一套房的租金价格平均会有300～500元/月不等的上涨。

此外，地铁4号线开通后，缩短了海淀区和南城的通勤时间，也吸引了部分在中关村、金融街等商圈工作的人群到南城租金较低的区域租房。专家组表示，需求的增加，将带动南部区域租赁市场成交活跃，租金也会持续攀升。

关键词·土地

地价平稳 先扬后抑

蓝皮书指出，2009年在国家及市政府一系列刺激供需政策的引导下，北京市房地产市场走出2008年的调整状态，迅速回暖。

蓝皮书指出，北京市的土地市场供应及需求也同步呈现快速增长，成交规模大幅提升，地价节节攀升。土地市场的高溢价与商品房市场的售价飞涨呈现互相推动的螺旋式上涨。

鉴于2009年末国家及市政府对房地产市场调控政策逐步转向，政策环境趋紧，尤其是加大了对规范土地市场供应、出让方式和闲置用地查处等方面的政策要求。蓝皮书预测，2010年北京市土地市场将呈现平稳发展。

蓝皮书表示，地价在平稳中实现先扬后抑态势。

专家说法

政策“调控”开发企业预期

目前宏观经济持续向好，全球经济大环境也呈现复苏。房地产市场在适度宽松的货币政策导向下，凭借充足的资金来源，伴随商品房市场供需尚不平衡的现状，以及高通货膨胀预期的压力，都将使土地高需求的状态延续。

接受采访的专家组分析，这是地价稳中略升的主要因素。

专家组同时强调，调控政策转向对土地市场将产生抑制性影响。国家及北京市政府对房地产市场有多项刺激性推动政策，但已于2009年末陆续退市，近期房地产调控政策密集出台并逐步适度转向。

专家组表示，这一系列调控政策的密集出台，对改变房地产开发企业和消费者预期将产生一定的作用。同时央企资金的撤出，也可能会间接弱化土地市场的高溢价状态。