调查显示接房后1年内租赁成交比例仅为35.6%，实际使用面积过小、无统一管理等是原因

        “商业，好入地，难上天”，这在传统的商业背景下几乎是普遍的共识。不过，随着香港空中商铺模式的成功以及传统商铺日渐增长的租金压力，2013年的“空中商铺”着实火了一把。越来越多的小商家开始把自己的生意做到“空中”去;同时，较低的门槛也让其成为不少投资者眼中的“香馍馍”。　　

        然而，热闹的市场背后，却是空中商铺较低的出租率和租金收益以及其面积不上不下的尴尬。未来重庆空中商铺产品的路在何方?其利润增长点在哪里?让我们来看看记者的市场调查。

        3成投资客看中门槛低

        “2013年，重庆的空中商铺销售相当火爆，甚至连我们公司扫地的阿姨都知道卖得好。”昨日，中原地产商业部相关人士告诉重庆晨报记者，从2013龙湖、东原等空中商铺每次开盘的效果来看，其当日的销售率都在80%以上。

        根据康联机构数据统计显示，目前重庆投资客选择空中商铺的原因中，有30.1%的人是冲着其“总价低”去的，其次是“方便出租”(21.7%)、“开发商品牌”(18.2%)、“增值空间”(12.8%)、“位置地段”(8.7%)和“产品设计”(8.5%)。

        重庆康联机构副总经理丁吉超表示，目前市场中传统的投资产品(商铺)大都价格不菲，动辄就是几百万，写字楼平均单价在11000-12000元，中心地段的单价都在2万元以上，“一般有点小闲钱的投资客是拿不出来的”。而空中商铺的本质就是过去的公寓，但是公寓项目的客群相对单一，所以导入“空商”这个概念，尤其是“商铺”这两个字，就很能吸引人。

        实际使用面积影响潜在租客

        随着空中商铺产品开始大量进入地产投资市场，一大批中小投资者的热情被迅速调动起来。空中商铺是否能够顺利出租，到底能租给哪类客群，成为投资客们最关心的问题之一。

        “去年12月的时候，我们访谈了100位有意向租赁空商产品楼盘商业的客群，结果并不乐观。”丁吉超如此表示。

         据康联机构调查显示，9成左右的空中商铺租赁户的目的，是希望租赁之后用来作为单位的办公室;另外1成左右的租赁户的目的是经商。然而，康联回访时却发现：那9成打算租赁后用来作为办公使用的人，最后仅有2成表示还会考虑空中商铺，剩下的人都表示可能会考虑去租赁写字楼。

        在丁吉超看来，“由于空中商铺的单间面积小，单间建面在80平方米左右，除去公摊大约为60平方米，如果没有特别有优势的超高挑高，实际的使用面积就很小。一般来说，租赁来用作办公的客户都会考虑租下临近的两间或者三间，打通之后使用，但是否能租到临近的两三间往往是个问题。”

        租金收益远低于商铺

        在目前重庆消费者还不太接受“上楼”消费的态势下，空商是否会出现“一哄而上”之后的出租困难，还需要时间和市场的考验。康联机构调研发现，目前市场中的空中商铺在接房后的1年之内，其租赁成交比例仅为35.6%。也就是说，10个空中商铺的买家，在接房后1年之内能顺利出租的还不到4人。

        与此同时，在当前市场背景下，空中商铺的租金收益率仍远远低于商铺。中原地产商业部人士表示，“目前重庆主城空中商铺的平均租金收益率在4.5%-5%，而且空中商铺属商业性质，首付款是5成，利率要上浮10%-30%，10年之内要付清。因此，投资客在考虑以贷款方式购置空中商铺时，一定要算清其租金收益是否能跑得赢银行贷款。”

        需增加配套加强运营管理

        重庆新中地产总经理何伟坚表示，重庆市场空中商铺经历了自发性楼中店、大开发空中商铺概念运用到商务公寓开发中等阶段，但目前空商产品的档次仍然较低，且无统一管理和服务，空中商铺作为开发商开发商务公寓营销的概念，仍处于粗放发展阶段。

        在何伟坚看来，目前我国空中商铺做得最成功的案例在香港。那里的空中商铺服务设施完善、租金价值高，而且采用统一管理，已经达到了中高档商场水平，并被潮流消费人群广泛接受。因此，重庆的空中商铺能否实现项目溢价，也要从增加相关商业配套设施、加强商业运营管理服务等方面入手，这样才能有助于项目在市场变化中取得成功。

         晟城机构市场部经理黄友艳表示，重庆空中商铺的出现，是在市场成交火爆的背景下，开发商利润逐渐降低，部分房企应市而推的一种衍生品。未来重庆空中商铺的增长点，应该跟互联网紧密联系。譬如一些从事互联网团购等经营的商家，就很适合进入空中商铺，因为他们对办公面积的要求相对没有那么高，经营也更加灵活。