年终临近，政策因素成为影响房地产市场走势的关键

去年底至今年初，在金融危机席卷全球的关键时期，中央和各地政府相继出台一系列旨在支持购房、促进房地产市场稳定发展的政策。密集出台的楼市优惠政策惠及大部分首次置业和改善型需求的购房者，使他们结束观望，带动了楼市回暖。

近一段时间，随着部分购房优惠措施“期限”将尽，对政策未来走势的猜测纷纷扰扰。以去年12月22日国务院办公厅发布的《关于促进房产市场健康发展若干意见》（2008—131号文）为代表，对二手房交易营业税的减免等政策，都提出了“暂行一年”的时间限制。这既为后续政策及时调整创造了条件，也增加了政策变化的不确定性。

优惠政策带动楼市回暖

在优惠政策的刺激下，房地产市场经过去年的较大波动后，从今年初开始企稳，二季度出现量价齐涨的火爆局面，三季度继续增长，回暖速度远远超过各方预期。

从实施效果看，在各种优惠政策中，首套房贷7折利率、二手房交易营业税减免和改善型二套房房贷放松对市场影响最大。

2008年10月底，央行等部门出台政策，居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房，贷款利率下限可扩大为基准利率的0.7倍。一套100万元的住房如果首付20万元，贷款20年，享受7折利率较此前8.5折的优惠利率可节省利息约9.2万元，相当于节省近一成购房成本。加上当时央行连续5次降息，大幅优惠让大量有自住需求的购房者结束观望，成为楼市企稳的第一波力量。

与此相似，131号文规定，对已经贷款购买第一套住房但人均住房面积低于当地平均水平的居民，购买第二套住房也可以参照首套房，享受首付20%、0.7倍优惠利率的政策。这一政策刺激了大量改善型需求和一部分投资型需求购房者入市。至今年二季度，市场日趋火爆。

二手房优惠政策的效果更为明显。二手房交易营业税征收范围从5年改至2年，征收标准也由之前按评估价金额5.5%改为按买卖差价的5.5%征收。加上其他税费减免政策，二手房交易的税费成本从成交价的10%以上大幅降至4%左右。大量5年内的次新房成为准“免税房”，激发了市场交易热情。以北京为例，截至11月15日，北京今年二手房成交量达21.7万套，已接近2006—2008年3年的总和。

今年1—10月，全国商品房销售面积超过6.6亿平方米，同比大幅增长48.4%，已经超过去年全年的成交量。全国完成房地产开发投资2.8万亿元，同比增长18.9%，增速不断回升。楼市的快速回暖，有力带动了相关行业的发展，也带动了民间投资的进入。“在困难时期，房地产对国民经济回暖起到积极作用，政策初衷得以实现。” 中国房地产协会秘书长朱中一表示。

房价快速上涨带来泡沫

楼市优惠政策激发了自住型和改善型需求，也为投资型甚至投机型需求大举入市提供了机会。由于成交量大幅回升，东部部分城市出现短期供应不足，加之一些城市监管不力，许多开发商捂盘惜售故伎重演。多种因素导致东部省市房价快速上涨，北京、上海、深圳等地成交均价近期均达到或超过历史最高水平，远远超出普通居民的购买能力。

与2007年的一轮房价暴涨不同，在适度宽松的信贷环境下，部分城市在刺激购房需求的同时，也放宽了房地产开发企业资本金比例和拿地、开发等原有限制。开发商普遍资金充裕，缺乏降价促销、快速回笼资金的动力。即使近期成交量出现波动，房价依然坚挺。今年下半年，大城市“地王”频现，更加剧了人们对“楼市泡沫再起威胁金融安全”、“高房价抑制消费”等各种担忧。

中国社科院近期发布的《2010住房绿皮书》称，为遏制房价快速上涨带来的泡沫，建议上调二套房的贷款利率。持类似观点的专家认为，尽管优惠政策调整可能对楼市成交量产生明显影响，但另一方面，在部分投资旺盛、房价较高的城市，政策再度“从严”则有可能挤出一定泡沫，使房价逐渐回归理性。

优惠政策延续，将继续带动楼市和国民经济回暖，但有可能使市场泡沫继续膨胀，带来多种负面影响。优惠政策取消，市场有可能逐步回归理性，但对普通购房者而言，将使购房成本上升，需求受到抑制。

政策预期的不明朗，导致近期楼市出现异常波动。11月以来，楼市成交量在连续3个月调整后，再现火爆场面。统计显示，11月的前14天，北京二手房成交量将近1.4万套，比10月同期上涨97%。二手房市场房源也大量增加。

增加供应平抑房价

今年前三季度，我国GDP同比增长7.7%，全年“保8”已无悬念。在经济企稳回暖的背景下，楼市优惠政策究竟应该何去何从？

“关键是看整体经济走向。”全国工商联房地产商会会长聂梅生表示，“优惠政策应该逐步调整，但具体时间表和力度取决于下一阶段宏观经济是否稳定回升，以及房价上升压力的影响。”

房地产业作为国民经济的支柱产业，在国际金融危机冲击我国经济的关键时刻，再次起到了拉动经济走出低谷的重要作用。聂梅生认为，目前国民经济正处于企稳回升的关键时期，外需萎缩的局面及影响还在持续，未来一段时间还需要房地产对经济“承接性”的支持。

“去年底出台的131号文，立足当前并兼顾长远，我们建议继续贯彻执行。”朱中一认为，当前应继续采取鼓励自住型和改善型住房消费的措施，稳定房地产业相关政策，稳定各方预期，促进房地产投资和消费的增长。

朱中一同时建议，在国家稳定政策的基础上，一些地方政府可以根据本地区市场发展状况和出现的问题，适时采取相应调整政策。“政策稳，市场才能稳。‘一刀切’式的和过于频繁的调整，都不利于市场健康发展。”

政策的调整无论以怎样的形式出现，目标似乎都十分明确——平抑部分城市过高的房价，努力消除泡沫，让市场逐渐回归理性，健康平稳发展。

这种调整已经从金融机构开始。除了建行对首套房贷优惠作出调整，记者从部分商业银行也了解到，尽管没有明确调整优惠政策，但近期房贷审批越来越谨慎。尤其是对享受优惠政策的二套房认定更为严格。

应对部分城市的高房价，在抑制非自住需求的同时，通过各种渠道增加市场有效供应，被公认为是更有效的手段。

为了打击开发商借捂盘惜售牟取暴利，近日江苏省建设厅下发了《关于进一步规范商品房预（销）售行为的通知》，明确指出，房地产开发企业预售商品房，原则上应当以项目为单位申请预售许可，领了预售许可证的房源要一次性全部销售，不得分批、分次开盘。

土地市场上，国土资源部也开始加强对“地王”和开发商囤地的监控。近期推出的新版土地出让合同中，要求开发商在签订土地出让合同时，要写上竣工日期等要约。如果开发商闲置土地不开发，政府不但可以依约收回，更可以将开发商诉诸法律。

盘活二手房交易，将有效解决市场短期供应不足的问题。专家建议，二手房交易税费减免的优惠政策应当保留，甚至应当进一步加大支持力度。（王 炜）