百盛败走济南背后：商业地产供大于求

 　　电商的发展及不断涌现的商业综合体，给传统零售业造成巨大冲击。其中，外资商业零售企业在华的生存状态更是令人关注。5月5日，百盛在济南的唯一一家门店正式关闭。法国零售巨头家乐福也正调整全球布局，一方面撤离印度、泰国、哥伦比亚等多个边缘市场，另一方面重启巴西市场电商业务并密切关注中国电商发展。伊藤中国进行高层人事调整，希望给其北京市场业绩带来起色。有专家建议，外资零售企业要从顶层设计改变，进行错位经营，同时应加强本土化建设。

　　在雄心勃勃杀入济南两年后，百盛突然偃旗息鼓。

　　昨日(5月5日)，百盛在济南的唯一一家门店正式关闭。济南百盛一位工作人员表示，商场已经正式关门，专柜全部撤离，如果有退卡的消费者可以拿着有效证件尽快来办理。

　　至于百盛济南门店关闭的原因，致电北京百盛集团总部，但未获得正式回应。

　　山东大学房产研究中心主任李铁岗表示，百盛退出济南市场的原因，是由于商业地产总量供给相对大。另外，目前济南出现的多个商业综合体项目，也对百盛传统的商场模式造成了一定冲击。

　　开业两年便“夭折”

　　据了解，百盛济南店位于市中心地标泉城广场附近，周围商业地产云集。百盛在此区域内已属边缘化位置。

　　土生土长的济南人田先生表示，泉城广场附近有银座购物中心，吸引了大量客流，北面有投资30多亿元的恒隆广场，是高档品牌的聚集地，还有丰富的餐饮业态吸引了不少人气，相对离泉城广场较远的百盛商场人流变得较少。

　　RET睿意德执行董事聂绮冰表示，山东当地百货品牌一直居于强势，也是百盛商场难以立足的原因。比如银座、贵和等当地品牌从起步、经营到品牌招商都早于百盛。这样百盛在资源和网络方面就要花更大的功夫，突破原有品牌的难度就更大。

　　此外，目前电商已经可以涵盖济南本地人很大一部分购物需求，因此逛商场更多的是满足社交需要，在满足购物需求的同时，又可以和朋友、客户聚会、吃饭、看电影等。

　　“百盛商场恰恰缺失这一点，业态单一、商品品牌同质化严重，价格方面也没有优势，没有特别的东西可以吸引人们去消费。”田先生表示。

　　北大纵横商业咨询零售业管理合伙人陶文盛分析称，从这家门店分析开看，从2012年开店仅经营两年就关闭，最大的可能是销售预期没达到。

　　事实上，这是百盛近两年来关闭的第五家店。2012年7月，百盛关闭了上海虹桥店和贵阳金凤凰店。2013年百盛又关闭了贵阳和石家庄的门店。目前百盛在中国36个城市仅剩下56家店。

　　关店的同时，集团业绩表现也不佳。2013年财报显示，百盛集团实现收入174.81亿元，较去年同期增长4.3%，但经营所得利润下降49.7%至5.43亿元，净利润大幅下滑58.4%至3.54亿元。

　　零售专家丁利国表示，目前中国零售形势变化太快，外资企业已经普遍跟不上形势的变化，以前在国外的商业模式和管理经验已经在中国行不通;另一方面外资零售企业本土化还是不够，对变化中的中国市场敏感度不够，导致创新不足，都是小大小闹，不能解决根本问题。

　　遭遇业绩困境的百盛也在寻求突破。去年百盛在北京复兴门店进行业态上的调整，引进了3000平方米的餐饮业态，希望能增加客流。

　　丁利国认为，百盛需要顶层设计，从根本上去变革才有希望，而不是小打小闹进行业态调整。

　　商业物业供大于求

　　在阳光100置业集团常务副总裁范小冲看来，现在很多企业在转型做商业地产，而商业地产有其特定规律，也特别考验商业地产商的运营能力。某一个企业的撤出，不代表整体市场不好，但是商业竞争越来越激烈，一定要做专长的差异化的商业地产，否则就会进入同质化的价格战。

　　据业内人士透露，“商业地产热”始于2009年，由于当时恰逢济南全运会举办，济南进入商业综合体时代。同时，济南商业项目也逐渐活跃起来。品牌商业项目如恒隆广场、万达广场进驻，一时间新一轮的商业置业热潮集中，商业物业存量攀升。

　　克而瑞数据库数据显示，济南2010年以来商业营业用房一直处于供大于求的状态。合计结果显示，2010年至今年一季度，济南商业营业用房的供应套数为23643套，成交仅为12531套;供应面积为1608072平方米，成交仅为852368平方米，成交套数和成交面积都为供应量的53%。

　　山东大学房产研究中心主任李铁岗分析，消化掉目前的济南商业地产库存，是有一定的难度，但供应过量是相对需求来说。目前就要挖掘需求，要扩大济南商业覆盖的范围，或者济南市打造成旅游中心。对于传统商业模式，从内部可以解决供需，可以从市场方面进行一种深度的细分挖掘，在一定程度上消化供给过量的泡沫。

　　“要进行不同层次的错位经营，在消费的前段和后端进行延伸都可以拉大需求的量，这样也可以避免同质化竞争。”李铁岗认为。